Pozemek byl dlouho vnímán jako nudná část realitního trhu. Jenže právě on se ukazuje jako jeho nejodolnější a nejrychleji rostoucí složka. Zatímco ceny bytů a domů v letech 2023 a 2024 kolísaly, pozemky rostly dál. V roce 2026 je situace ještě vyhraněnější: hotových a skutečně využitelných parcel ubývá a ty výjimečné – s vlastním prostorem, klidem a soukromím – se stávají vzácností, kterou nelze vyrobit.
V Beskydech to platí dvojnásob. Horský pozemek tu není jen dražší varianta stavební parcely. Je to pozemek, jehož nabídka je pevně daná krajinou, chráněnou oblastí a povolovacími procesy. Právě proto je investice do pozemku s absolutním soukromím v Beskydech něco jiného než koupě průměrné parcely v satelitu.
Investiční nemovitosti v Beskydech: pozemek, dům, byt, nebo chata?
Kdo hledá investiční nemovitosti v Beskydech, má na výběr hned několik kategorií. Patří mezi ně stavební pozemky, hotové rodinné domy a vily, byty a apartmány v rezidenčních projektech i rekreační chaty a chalupy. Každá z těchto kategorií se ale chová jinak: jinak vydělává, jinak se prodává a jinak reaguje na ochlazení trhu.
Data posledních let ukazují, že nejodolnější a nejrychleji rostoucí částí beskydské nabídky je právě půda. Zatímco ceny hotových chat a apartmánů v regionu spíš stagnují nebo klesají, připravené pozemky dál zdražují. Pro investora, který hledá dlouhodobou ochranu kapitálu, je proto klíčové pochopit rozdíl mezi investicí do budovy a investicí do prostoru.
Pozemky jsou nejvýkonnější částí realitního trhu
Data mluví jasně. Podle projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla průměrná cena stavebních pozemků pro bydlení v Česku z 814 Kč/m² v červnu 2016 na 2 615 Kč/m² v červnu 2026. Za deset let tak zdražily o 221 procent a jejich cena se dostala na více než trojnásobek.
Ještě zajímavější je srovnání s ostatními nemovitostmi. Podle ČSOB Indexu bydlení stouply od ledna 2010 ceny bytů o 172 procent a rodinných domů o 151 procent. Ceny pozemků ve stejném období vzrostly o 253 procent. Pozemky tak dlouhodobě překonávají jak byty, tak domy.
Odolnost pozemků se ukázala i v roce 2023, který byl pro trh rokem poklesu. Ceny bytů meziročně klesly o 5,8 procenta, ceny rodinných domů zůstaly na stejné úrovni – a pozemky si připsaly růst o 7,2 procenta. Půda se v poklesu nepropadá, protože se nedá vyrobit.
V roce 2026 ceny rostou i přes dražší hypotéky
Rok 2026 přinesl pozoruhodný jev. Hypoteční sazby se držely nad pěti procenty – Swiss Life Hypoindex uváděl v květnu 2026 průměrnou nabídkovou sazbu 5,19 procenta a v červnu 5,30 procenta – a přesto ceny pozemků dál rostly. Meziročně o 7,3 procenta, za dva roky o osm procent.
Vysvětlení je jednoduché: u pozemků nerozhoduje jen cena peněz, ale především jejich dostupnost. „U pozemků dnes nehraje hlavní roli jen cena financování, ale především jejich omezená dostupnost. Kdo čekal, že vyšší sazby automaticky srazí ceny parcel, naráží na to, že nabídka zůstává strukturálně slabá,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Hyponamíru.cz.
Nabídka mizí a trh se zrychluje
Zásadní není jen cena, ale rychlost. Průměrná doba, po kterou byl stavební pozemek v nabídce, se mezi červnem 2025 a červnem 2026 zkrátila z 294 dní na 118 dní. To je pokles o téměř 60 procent. Počet inzerovaných parcel ve stejném období klesl o devět procent, ze 16 672 na 15 172. Trh, kde se nemovitost prodá za čtyři měsíce a nabídek ubývá, není trhem kupujícího. Je to trh, kde se čekání nevyplácí.
V prvním čtvrtletí 2026 vzrostly ceny pozemků mezikvartálně o 2,8 procenta, tedy nejrychleji za poslední téměř tři roky, a ve druhém čtvrtletí o dalších 2,3 procenta. Pozemky už proto nejsou doprovodnou položkou realitního trhu, ale jeho nejnapjatějším segmentem.
V Beskydech je vzácnost ještě ostřejší
Všechna celostátní čísla platí i pro Beskydy, ale tady k nim přistupuje něco navíc. Beskydy jsou chráněnou krajinnou oblastí, terén je svažitý a stavební plochy jsou vymezené územními plány, které se mění jen pomalu. Nová stavební parcela tu nevznikne ze dne na den. Vzniká roky – a často vůbec.
Dokládá to i zkušenost z praxe: u jednoho z projektů v Kunčicích pod Ondřejníkem trvalo získání stavebního povolení v CHKO Beskydy přes šest let. Šest let příprav, studií, průzkumů a jednání s úřady. Přesně to je důvod, proč je nabídka beskydských parcel takřka nulová a proč se každá smysluplná parcela stává událostí.
Zatímco v běžné obci se dá zastavitelná plocha rozšířit změnou územního plánu, v horách a v chráněné krajině je to výjimka, ne pravidlo. Nabídka je tu do značné míry uzavřená. A co je uzavřené, nemůže zlevnit jen proto, že si to kupující přeje.
Soukromí se stalo investiční kategorií
Rok 2026 ukázal ještě jeden trend, který je pro Beskydy klíčový: soukromí a kontrola nad okolním prostorem se stávají samostatnou hodnotou. Coldwell Banker Global Luxury pojmenoval fenomén jako „landmaxxing“ – závod o získání co největšího okolního prostoru. Kupující s vysokým majetkem skupují sousední pozemky, aby si zajistili klid, zachovali výhled a vytvořili zázemí pro více generací.
Podle zprávy z poloviny roku 2026 vzrostly vyhledávání pozemků meziročně o 97 procent a dotazy na jedinečné nemovitosti o 146 procent. Téměř 40 procent luxusních specialistů uvádí, že kupující jsou ochotni přehlédnout stav domu, pokud pozemek stojí za to. „Jediný způsob, jak dnes zajistit rozsah a soukromí, které nároční kupující vyžadují, je skládat pozemky,“ popisuje trend zpráva.
To je přesně situace, kterou Beskydy nabízejí. Pozemek, který nemá přímé sousedy, ze dvou stran ho chrání státní les a na obzoru stojí sedm vrcholů, není jen stavební parcela. Je to uzavřený prostor, o kterém rozhoduje jediný majitel. A takových míst je v Česku jen několik.
Pozemek připravený k výstavbě má jinou hodnotu než louka
Cena pozemku se nepočítá jen z metrů čtverečních. Rozhoduje připravenost. Územní plán, přístup, kapacita sítí, hydrogeologický průzkum, stavební povolení – to jsou roky práce a statisíce korun, které do ceny nikdo nevidí. Právě proto je připravený pozemek výrazně dražší než „levná“ parcela bez sítí a bez jistoty, že se na ní vůbec smí stavět.
Řada lidí to podcení. U levnějších parcel se často stane, že příprava pozemku ke stavbě stojí víc než pozemek samotný. Vybudování přípojek se může vyšplhat na statisíce, výjimečně až k milionu korun, a čekání na povolení v CHKO se počítá na roky. Kdo kupuje hotový a připravený pozemek, nekupuje jen půdu. Kupuje roky, které nemusí strávit čekáním.
Velký pozemek se soukromím je jiný trh
Ano, celostátní statistiky říkají, že nejvyšší cenu za metr čtvereční mají malé parcely do 800 m² a že cena velkých pozemků za metr klesá. Jenže to platí pro běžné parcely, které se navzájem podobají a soutěží o stejného kupujícího. Pozemek s absolutním soukromím na hřebeni nekonkuruje satelitu. Je jedinečný a jeho hodnotu neurčuje cena za metr, ale skutečnost, že nic srovnatelného v okolí neexistuje a ani vzniknout nemůže.
U velkého soukromého pozemku proto neplatí logika „čím větší, tím levnější“. Platí opačná logika vzácnosti. Rozsah, výhled a odstup od nejbližšího člověka se nedají přikoupit později, protože sousední pozemky jsou buď les, nebo nejsou na prodej. To je rozdíl mezi investicí do plochy a investicí do prostoru.
Co bude mít takový pozemek za pět až deset let
Předpovídat ceny je vždy ošemetné a žádný vývoj není zaručený. Přesto se dá pracovat s daty a scénáři. Pokud by se průměrná cena stavebních pozemků v Česku vyvíjela jako doposud, stačí i relativně mírné tempo. Při pěti procentech ročně by se cena za deset let zvýšila o 63 procent. Při sedmi procentech by se téměř zdvojnásobila. Desetiletý růst o 221 procent odpovídá průměrnému tempu kolem dvanácti procent ročně.
Průměrná parcela za 2 615 Kč/m² by při pěti procentech ročně stála v roce 2031 přibližně 3 340 Kč/m² a v roce 2036 zhruba 4 260 Kč/m². Při sedmi procentech by to bylo asi 3 670 Kč/m² za pět let a 5 140 Kč/m² za deset let. To nejsou sliby, ale modelové příklady toho, jak citlivě reaguje hodnota pozemku na i malý roční rozdíl.
U vzácných beskydských pozemků mohou být tyto scénáře spíš konzervativní. Cena se totiž tvoří tam, kde se potkává omezená nabídka s rostoucí poptávkou. A právě v Beskydech platí obojí. Nabídka je pevná a poptávka po soukromí, klidu a druhém bydlení roste napříč generacemi.
Proč může soukromí růst rychleji než trh
Ve prospěch pozemků s absolutním soukromím hovoří tři faktory:
• Nabídka je uzavřená. V CHKO a v horách nevznikají nové stavební plochy takřka vůbec. Co je dnes vzácnost, zůstane vzácností.
• Poptávka je odolná. Kupující, kteří hledají soukromí a druhý domov, nebývají citliví na pohyb úrokových sazeb. Rozhodují se podle hodnoty místa, ne podle výše splátky.
• Připravenost je vzácná. Pozemek s povolením, sítěmi a celoročním přístupem ušetří roky. Čím déle povolení trvají, tím větší prémii si připravenost drží.
Rizika, o kterých je třeba mluvit
Poctivý pohled na investici znamená pojmenovat i rizika. Minulý růst není zárukou růstu budoucího. Pozemek nevydělává průběžný příjem a jeho držení nese náklady – daň z nemovitosti, údržbu přístupu, případně správu. Likvidita je nižší než u bytu: prodej vzácné nemovitosti může trvat měsíce, protože kupujících schopných a ochotných zaplatit je méně.
Zároveň ale platí, že v případě ochlazení trhu se nejdřív prodávají problematické a průměrné pozemky. Výjimečná místa s povolením, soukromím a právní jistotou drží hodnotu lépe, protože jejich nabídka se v poklesu nijak nezvýší. Nůžky mezi průměrem a výjimečností se tak v čase spíš rozevírají.
Na co se ptát, než koupíte pozemek jako investici
Než podepíšete, projděte si několik otázek:
• Je pozemek v územním plánu skutečně určen k zastavění a jaké regulativy platí?
• Je stavební povolení pravomocné a platné? Do kdy musíte stavbu zahájit?
• Jsou sítě vyvedené k hranici pozemku a máte potvrzenou kapacitu?
• Je přístup právně zajištěný a udržovaný celoročně, včetně zimy?
• Leží pozemek v CHKO nebo v jiném ochranném režimu? Kolik to přidá povolování?
• Kdo jsou sousedé a můžete si koupit prostor, který vám zůstane?
• Co zůstane z výhledu, až se okolí dostaví?
Okno, které se může zavřít
Pozemky v Beskydech s absolutním soukromím nejsou investice, kterou lze naplánovat na příští rok. Jsou vzácné proto, že je nelze vyrobit, a jejich nabídka se s každým prodaným kusem zmenšuje. Za pět až deset let bude takových míst ještě méně – a jejich hodnota bude odrážet právě tuto nevratnou vzácnost.
Kdo hledá pozemek, u kterého rozhoduje sám o prostoru kolem sebe, neměl by čekat na dokonalý okamžik. U výjimečných nemovitostí platí, že nejlepší čas na koupi byl vždy dřív – a druhý nejlepší je dnes.