Světové centrální banky vstoupily do podzimu 2026 v jiném režimu, než na jaký si trh za poslední tři roky zvykl. Místo otázky, kdy sazby klesnou, se dnes řeší, zda budou muset ještě vzrůst. Spouštěčem je inflace, která se ani přes předchozí zpřísnění nechce vrátit k dvouprocentnímu cíli. Pro český realitní trh a především pro stavební pozemky z toho plyne řada důsledků.
Americká inflace: jádro klesá, celek ne
Podle amerického statistického úřadu BLS vzrostly spotřebitelské ceny v srpnu 2026 meziročně o 3,4 procenta, tedy stejně jako v červenci, a meziměsíčně o 0,4 procenta, což bylo nejvíce za tři měsíce. Jádrová inflace bez potravin a energií zpomalila na 2,4 procenta, nejníže od března 2021. Celek ale vzhůru táhnou energie: meziročně zdražily o 16,3 procenta, benzin o 27,4 procenta a topný olej o 52 procenta.
Rozhodující je proto pohled, který sleduje Federální rezervní systém. Index PCE, tedy Fedem preferovaná míra inflace, vzrostl v srpnu meziročně o 3,4 procenta místo očekávaných 3,7 procenta a jeho jádrová verze o rovných 3,0 procenta. To je sice mírné zlepšení, ale stále výrazně nad dvouprocentním cílem. Část zlepšení ovšem nezpůsobily levnější ceny, nýbrž letošní úprava metodiky statistického úřadu BEA u softwaru, právních služeb a správy portfolia, která snížila i zpětně červencová data. Data navíc nezachycují zářijový skok cen paliv způsobený válkou v Íránu. Model clevelandského Fedu proto pro poslední čtvrtletí roku odhaduje opětovné zrychlení inflace, anualizovaně až přes čtyři procenta.
Fed a ECB přitvrdily, globální peníze zdražují
Fed v září 2026 zvýšil sazby o čtvrt procentního bodu, poprvé po více než třech letech, a snaží se tak zkrotit inflaci, která je nad cílem už přes pět let. Trh po zveřejnění PCE odsunul pravděpodobnost dalšího zvýšení v říjnu na zhruba dvě pětiny, většina členů Fedu (16 z 18) ale i tak počítá do konce roku ještě s jedním zvýšením. Americké výnosy jsou blízko víceletých maxim a půjčky na bydlení i spotřebitelské úvěry ve Spojených státech jsou nejdražší za řadu let.
Evropská centrální banka 10. září 2026 zvýšila všechny tři základní sazby o čtvrt procentního bodu, depozitní sazba tak vystoupala na 2,50 procenta. Zářijová inflace v eurozóně přitom zrychlila na 3,8 procenta meziročně z 3,2 procenta v srpnu a dostala se na tříleté maximum. Právě tento vývoj tlačí na růst tržních úrokových sazeb i v Česku – a na ně jsou citlivé především hypotéky s delší fixací.
ČNB drží sazbu na 3,75 %, dveře k růstu ale nechává otevřené
Česká národní banka na zasedání 17. září 2026 ponechala dvoutýdenní repo sazbu na 3,75 procenta, a to jednomyslně. Naposledy ji přitom v červnu zvýšila, poprvé od roku 2022. Tuzemská inflace v srpnu zrychlila na 1,9 procenta meziročně, tedy stále pod dvouprocentním cílem, jádrová inflace se ale drží kolem tří procent a ceny služeb rostou přes čtyři procenta. Bankovní rada proto rizika výhledu hodnotí v souhrnu jako proinflační. Přispívá k nim napjatý trh práce, svižný růst mezd i expanzivnější návrh státního rozpočtu na rok 2027.
Analytici proto očekávají, že ČNB na jednom ze dvou posledních zasedání roku – 5. listopadu, nebo v prosinci – sazby ještě o čtvrt procentního bodu zvedne. Hovoří o tom Raiffeisen Bank, UniCredit i Citfin. Klíčové bude, jak se vyvine zářijová inflace (data ČSÚ zveřejní 6. října, očekává se zrychlení k 2,7 procenta) a zda zůstanou drahé energie. ČNB ve své prognóze počítá s tříměsíčním PRIBOR na úrovni 3,7 procenta letos a 3,9 procenta příští rok.
Hypotéky: říjen může být poslední měsíc s „čtyřkou“
Pro hypotéky nejsou směrodatné jen sazby ČNB, ale především korunové úrokové swapy, od nichž banky odvozují cenu dlouhých fixací. Ty se od jara drží vysoko – tříletý swap se pohybuje kolem 4,6 procenta – a banky tento růst do nabídek promítaly jen postupně. Průměrná nabídková sazba hypoték proto v září podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla na 5,51 procenta, zatímco průměrná realizovaná sazba byla v srpnu podle ČBA Hypomonitoru 5,00 procenta.
Analytik OVB Allfinanz Michael Opočenský upozorňuje, že říjen může být posledním měsícem, kdy je ještě relativně běžné narazit na hypotéku se sazbou začínající čtyřkou, a že příští rok budou sazby pod 5,49 procenta patřit k těm lepším na trhu. Každá desetina navíc přitom není kosmetická: u pětimilionové hypotéky na třicet let znamená půl procentního bodu zhruba 1 600 korun měsíčně navíc a čtvrt bodu kolem 800 korun.
Co to udělá s trhem stavebních pozemků
U pozemků platí jiná logika než u bytů. Jejich cenu neurčuje jen cena financování, ale především nabídka, kterou nelze rychle zvýšit. Zatímco dražší hypotéka dokáže přibrzdit poptávku po bydlení, nové zastavitelné plochy nevznikají proto, že by o ně byl zájem – vznikají změnou územního plánu, vybudováním sítí a roky jednání s úřady. I proto stavební pozemky v Česku v roce 2026 zdražily zhruba o osm procent a jejich nabídka dál klesá.
Vyšší sazby se tak v segmentu pozemků neprojeví plošným poklesem cen, ale hlavně dostupností financování. Hypoteční úvěr přímo na pozemek je dražší a banky u něj chtějí vyšší vlastní vklad. Kdo plánoval koupi pozemku na jaře 2027 s tím, že peníze budou levnější, měl by podle aktuálního vývoje počítat spíš s opakem.
Pozemky vs. sazby: co se pravděpodobně stane
Základní scénář pro rok 2027 je proto opatrný, ale pro pozemky nikoli negativní. Pokud ČNB přistoupí k jednomu zvýšení sazeb a hypotéky se udrží v pásmu 5,5 až 6 procent, dají se čekat tři věci. Ceny připravených pozemků dál porostou, byť pomaleji, protože jejich nabídka je omezená. Nůžky se rozevřou mezi pozemky napojenými na sítě a těmi, které jsou jen levnou parcelou na okraji. A kupující budou kvůli dražším penězům méně tolerovat vady – chybějící přístup, nejasný územní plán nebo nutnost řešit sítě dodatečně.
V Beskydech a v chráněné krajině je tento rozdíl ještě výraznější. Nová zastavitelná plocha tu vzniká výjimečně a cesta k povolení často trvá řadu let. Zatímco průměrná parcela může při ochlazení zlevnit, výjimečný pozemek s povolením, soukromím a hotovými sítěmi nemá srovnatelnou alternativu. Právě u něj se potvrzuje, že hodnota se v čase přesouvá z budovy na půdu a že rostoucí cena peněz počet takových míst nezvýší.
Co z toho plyne pro Janovice a Vidíkov
Pro zájemce o pozemek na hřebeni u Janovic a Vidíkova z toho plyne jednoduché doporučení: sledovat listopadové zasedání ČNB a říjnová inflační čísla, ale nerozhodovat se podle jednoho měsíce. Sazby sice mohou ještě vzrůst, ceny stavebních pozemků v Česku ale dlouhodobě rostou nezávisle na nich – protože půda se nedá vyrobit. U vzácných, připravených pozemků v Beskydech bude i v roce 2027 platit, že nejlepší čas na koupi byl vždy dřív.
Zdroje
• Diccon Hyatt: Fed’s Preferred Measure Of Inflation Rose Less Than Expected in August – Investopedia (30. 9. 2026): https://www.investopedia.com/pce-inflation-august-12148920
• United States Inflation Rate (data BLS) – Trading Economics (aktualizováno v říjnu 2026): https://tradingeconomics.com/united-states/inflation-cpi
• redakce BusinessInfo.cz: ČNB úrokové sazby v září nezvedla. Inflační rizika ji tlačí ke zvýšení na konci roku – BusinessInfo.cz (21. 9. 2026): https://www.businessinfo.cz/clanky/cnb-urokove-sazby-v-zari-nezvedla-inflacni-rizika-ji-tlaci-ke-zvyseni-na-konci-roku/
• Jan Němec: Vývoj úrokových sazeb hypoték 2020–2026 – Banky.cz (aktualizováno 1. 10. 2026): https://www.banky.cz/clanky/vyvoj-urokovych-sazeb-hypotek/
• Evropská centrální banka: Měnová rozhodnutí – ECB (10. 9. 2026): https://www.ecb.europa.eu/press/pr/date/2026/html/ecb.mp260910~314e508016.cs.html
• ČTK: ČNB podle očekávání nechala základní úrokovou sazbu na 3,75 % – ČeskéNoviny.cz (17. 9. 2026): https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/cnb-podle-ocekavani-nechala-zakladni-urokovou-sazbu-na-375-/2873808
• Český statistický úřad: Inflace, spotřebitelské ceny – ČSÚ (10. 9. 2026): https://csu.gov.cz/inflation-consumer-prices
• redakce Kurzy.cz: Zářijová inflace v eurozóně překvapila směrem vzhůru – Kurzy.cz (2. 10. 2026): https://zpravy.kurzy.cz/876808-zarijova-inflace-v-eurozone-prekvapila-smerem-vzhuru
• Prognóza ČNB – léto 2026 – Česká národní banka (6. 8. 2026): https://www.cnb.cz/en/monetary-policy/forecast/