Hypoteční trh se v Česku na podzim 2026 obrací. Zájem domácností o hypotéky ve třetím čtvrtletí poprvé od začátku roku 2023 klesl a banky ve čtvrtém čtvrtletí čekají další pokles. Ve stejné době analytici očekávají, že bankovní rada České národní banky ve čtvrtek 5. listopadu zvýší základní úrokovou sazbu o čtvrt procentního bodu na čtyři procenta. Naposledy ČNB sazbu upravila v červnu, kdy ji zvedla na 3,75 procenta.
Sazby rostou dřív, než ČNB zasáhne
Komerční banky zdražují hypotéky už několik týdnů nezávisle na rozhodnutí centrální banky. Průměrná nabídková sazba podle Swiss Life Hypoindexu vystoupala v říjnu na 5,79 procenta, meziměsíčně o 0,28 procentního bodu a už sedmý měsíc v řadě. V březnu přitom byla na 4,89 procenta. U pětileté fixace se nabídky pohybují od 4,88 procenta u Fio banky po 6,29 procenta u Komerční banky, u tříleté fixace od 4,78 do 5,94 procenta.
Důvodem je kombinace domácích inflačních tlaků a dražších peněz na mezibankovním trhu. Jádrová inflace v září vzrostla nad tři procenta, ceny služeb rostou tempem výrazně nad čtyřmi procenty a k tomu se přidávají vyšší ceny energií, odolná spotřebitelská poptávka a růst mezd. Podle Jany Vaisové z FinGo nepůjde o začátek nového cyklu zvyšování, ale spíš o jednorázové preventivní opatření.
Poptávka po hypotékách poprvé od roku 2023 klesla
Z šetření úvěrových podmínek bank, které zveřejnila ČNB, vyplývá, že zájem o hypotéky ve třetím čtvrtletí 2026 klesl poprvé od začátku roku 2023. Pokles byl mírnější, než banky čekaly. Lidé si část úvěrů vyřídili už dříve, někteří ještě před zpřísněním pravidel pro nákup investičních nemovitostí, a zájem brzdilo i postupné zvyšování sazeb. Oslabily také obavy z dalšího rychlého zdražování nemovitostí, protože růst cen bytů a domů zpomaluje.
Banky ve čtvrtém čtvrtletí očekávají další pokles poptávky. Objem nově poskytovaných úvěrů na bydlení se sice snižuje, z dlouhodobého pohledu ale podle ČNB zůstává vysoký. Pravidla pro schvalování hypoték banky ve třetím čtvrtletí neměnily, některé však zpřísnily podmínky pro rizikovější klienty. Pro žadatele to znamená, že rozhodovat bude nejen cena, ale i bonita a výše vlastních prostředků.
Kolik to je u pozemku v Beskydech
U úvěru na koupi pozemku a navazující výstavbu se rozdíl v sazbě rychle nasčítá. Orientační výpočet pro hypotéku tři miliony korun na dvacet let ukazuje při sazbě 5,79 procenta měsíční splátku přibližně 21 100 korun. Při březnových 4,89 procenta by to bylo asi 19 600 korun. Rozdíl téměř 1 500 korun měsíčně znamená za rok zhruba 18 tisíc korun navíc, a to bez započtení dražší výstavby.
U čtyřmilionového úvěru na pětadvacet let vychází při 5,79 procenta splátka kolem 25 300 korun, při 4,89 procenta přibližně 23 100 korun. Skutečná nabídka ale závisí na bance, výši LTV, délce fixace a u pozemku také na tom, jak banka hodnotí navazující výstavbu. Kdo kupuje pozemek v Janovicích, Frýdlantu nad Ostravicí nebo Čeladné, měl by mít před podpisem rezervu na vyšší splátku a nepočítat s tím, že sazby v příštích měsících výrazně klesnou.
Co z toho plyne pro kupujícího
Nižší poptávka může na trhu znamenat méně konkurence a větší prostor k vyjednávání, automaticky ale neznamená nižší ceny. U připravených pozemků s platným povolením a sítěmi zůstává rozhodující čas a jistota, ne jen výše splátky. Areál Vidíkov nad Janovicemi nabízí pozemek s povolením na vilu a sítěmi na hranici, takže kupující neplatí roky čekání na povolení ani na přípojky, které by mezitím dál zdražovaly.
Zdroje
• ČTK / Redakce Ekonomického deníku: Hypotéky zdražují a ČNB na to možná ještě přitlačí. Jaké jsou k tomu důvody? – Ekonomický deník (1. 11. 2026): https://ekonomickydenik.cz/hypoteky-zdrazuji-cnb-inflace
• Dalibor Z. Chvátal: Hypotéky přestaly táhnout. Zájem o ně klesl poprvé od začátku roku 2023 – Měšec.cz (30. 10. 2026): https://mesec.cz/aktuality/hypoteky-prestaly-tahnout-zajem-o-ne-klesl-poprve-od-zacatku-roku-2023
• Milan Vodička: Přehled aktuálních sazeb hypoték: Sazby míří ještě výš. Které banky v říjnu nejvíc zdražily? – Hypoindex.cz (23. 10. 2026): https://hypoindex.cz/clanky/prehled-aktualnich-sazeb-hypotek-hypotecni-sazby-miri-vzhuru-ktere-banky-v-rijnu-nejvic-zdrazily