Když stát potřebuje pozemek pro novou silnici nebo dálnici, nejprve se snaží dohodnout. Vyvlastnění přichází na řadu až jako poslední možnost. Pro vlastníky pozemků v koridorech dopravních staveb, jako je dálnice D48 u Frýdku-Místku nebo D56 směrem k Frýdlantu nad Ostravicí, je proto klíčové vědět, jak se cena při dobrovolném výkupu počítá – a proč může být několikanásobně vyšší než odhad z prvního znaleckého posudku.
Vyvlastnění až jako poslední možnost
Zákon č. 184/2006 Sb. o vyvlastnění stanoví, že vyvlastnit lze jen pro účel daný zvláštním zákonem a jen tehdy, převažuje-li veřejný zájem nad zachováním dosavadních práv vlastníka. Vyvlastnění přitom není přípustné, pokud lze potřebná práva k pozemku nebo stavbě získat dohodou nebo jiným způsobem. Investor proto zpravidla přichází s nabídkou na odkup části nebo celého pozemku a dohodu se snaží uzavřít.
Koeficient 8 u polí, luk a lesa
Základem nabídky je cena obvyklá stanovená znaleckým posudkem, který k návrhu kupní smlouvy přikládá Ředitelství silnic a dálnic. Pokud vlastník dohodu přijme a smlouvu podepíše, liniový zákon č. 416/2009 Sb. mu garantuje výrazné navýšení. Podle § 3b se cena násobí koeficientem 8 u pozemků, jako je orná půda, lesní pozemky nebo louky. Když znalec určí obvyklou cenu zemědělského pozemku na 500 tisíc korun, kupní cena při dobrovolném výkupu činí čtyři miliony korun.
U stavebního pozemku a domu platí jiné číslo
Jiná pravidla platí pro stavební pozemky a stavby. Tam je podle liniového zákona koeficient 1,5. Rodinný dům se stavebním pozemkem oceněný na šest milionů korun by tak při dobrovolném výkupu vyšel na devět milionů. I to je ovšem výhodnější než vyvlastnění, u něhož se náhrada stanoví podle zákona o vyvlastnění a garantovaný násobek se neuplatní. Právě proto může být dohoda finančně zajímavější než čekání na úřední rozhodnutí.
Posudek si nechte zkontrolovat
Koeficient je pro jednotlivé typy pozemků pevně daný, proměnlivý je ale základ, který se jím násobí. Znalec stanovuje obvyklou cenu nemovitosti a vlastník nemá povinnost slepě přijmout posudek předložený Ředitelstvím silnic a dálnic. Může si nechat vypracovat vlastní posudek a ověřit, zda obvyklá cena odpovídá srovnatelné lokalitě, zda byly správně započteny součásti a příslušenství, jak byl určen charakter pozemku a zda posudek zohlednil polohu u rozvíjející se zástavby, dostupnost infrastruktury nebo rozvojové plány obce. Právě tyto faktory mohou výslednou částku citelně zvýšit.
Co z toho plyne pro Beskydy
Pro vlastníka pozemku v trase plánované dopravní stavby platí, že dohoda je zpravidla výhodnější než vyvlastnění. Pro běžného zájemce o parcelu v Beskydech platí opačná logika: blízkost plánované dálnice nebo přivaděče cenu pozemku zvyšuje a zároveň z něj dělá méně klidné místo pro bydlení. U prémiových pozemků s výhledem a soukromím je dopravní dostupnost doplňkovou hodnotou – hlavní roli hraje soukromí, výhled a připravenost parcely. Kdo hledá klid na hřebeni, neměl by se rozhodovat jen podle toho, jak blízko povede nová silnice.
Zdroje
• Hana Smětáková: Potřebuje stát váš pozemek pro stavbu silnice nebo dálnice? Můžete dostat až 8násobek ceny ze znaleckého posudku – EnergoZrouti.cz (10. 10. 2026): https://energozrouti.cz/clanek/stat-vykupuje-pozemky-za-az-8nasobek-ceny