Zdražování pozemků pokračuje: ceny půdy se od roku 2019 zdvojnásobily. Co to znamená pro Beskydy?

Zdražování pozemků nezpomalilo ani na podzim 2026. Zatímco ceny bytů a domů řeší každý měsíc nové indexy a kolísají podle nálady trhu, stavební parcely rostou v dlouhém, téměř nepřerušeném trendu. Podle indexů Českého statistického úřadu se ceny pozemků od roku 2019 dokonce zdvojnásobily. Pro běžnou domácnost to znamená jediné: pozemek se stal nejdražší a zároveň nejhůře dostupnou částí vlastního bydlení.

Otázka už dávno nezní, jestli pozemky zdraží. Zní, o kolik a kde. A v Beskydech platí dvojnásob – tady o ceně nerozhoduje jen úroková sazba a poptávka, ale především omezená nabídka krajiny, kterou nelze rozšířit.

Pozemky za deset let +221 procent, od roku 2019 dvojnásobek

Podle dat projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla průměrná cena stavebních pozemků pro bydlení v Česku z 814 korun za metr čtvereční v červnu 2016 na 2 615 korun za metr čtvereční v červnu 2026. Za deset let tak zdražily o 221 procent a jejich cena se posunula na více než trojnásobek.

Růst neztratil tempo ani v posledním roce. Mezi červnem 2025 a červnem 2026 se ceny zvýšily o 7,3 procenta, za dva roky o osm procent. Podle ČSOB Indexu bydlení vzrostly ceny pozemků v prvním čtvrtletí 2026 mezikvartálně o 2,8 procenta, tedy nejrychleji za téměř tři roky, a meziročně o osm procent. Aktuálnější čísla přinesl podzim 2026: ceny pozemků se podle indexů ČSÚ od roku 2019 zdvojnásobily, což je u nemovitostního aktiva mimořádné tempo.

Pro představu, jaký je to rozdíl proti dalším segmentům: ceny starších bytů byly ve druhém čtvrtletí 2026 meziročně vyšší o 14 procent a nové byty v Praze přidaly jen 3,1 procenta. Pozemky tak rostou pomaleji než rozjetý bytový trh v regionech, ale dlouhodobě překonávají byty i domy – a to bez nájmu, údržby a opotřebení.

Růst nezastavily ani dražší hypotéky

Rok 2026 přinesl na trhu s pozemky pozoruhodný jev. Hypoteční sazby se držely vysoko – Swiss Life Hypoindex uváděl v květnu 2026 průměrnou nabídkovou sazbu 5,19 procenta a v červnu 5,30 procenta. Přesto ceny parcel dál rostly. Vysvětlení je jednoduché: u bytu rozhoduje cena financování, u pozemku především jeho dostupnost.

Dražší hypotéka srazí poptávku po bydlení, ale stavební parcelu nerozmnoží. Právě proto pozemky rostly i v obdobích, kdy ceny bytů klesaly nebo stagnovaly. Půda se v poklesu nepropadá, protože se nedá vyrobit. „U pozemků dnes nehraje hlavní roli jen cena financování, ale především jejich omezená dostupnost. Kdo čekal, že vyšší sazby automaticky srazí ceny parcel, naráží na to, že nabídka zůstává strukturálně slabá,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu Hyponamíru.cz.

Nabídka se tenčí a trh se zrychluje

Nejsilnějším signálem není samotná cenovka, ale rychlost, s jakou parcely mizí z nabídky. Průměrná doba, po kterou byl pozemek inzerován, se mezi červnem 2025 a červnem 2026 zkrátila z 294 dní na 118 dní, tedy o téměř 60 procent. Počet inzerovaných pozemků ve stejném období klesl o devět procent, ze 16 672 na 15 172.

Trh, kde se pozemek prodá zhruba za čtyři měsíce a nabídka dál ubývá, není trhem kupujícího. Prostor pro vyjednávání o ceně se prakticky uzavřel. A čím méně je na trhu parcel, tím spíš se pozornost přesouvá od ceny k připravenosti: kdo chce stavět, hledá pozemek, který je skutečně zastavitelný, se sítěmi a s jistým přístupem.

Proč ceny porostou dál: územní plány, sítě a povolování

Za zdražováním pozemků nestojí spekulace ani přehřátá poptávka, ale strukturální příčiny. První jsou zastaralé územní plány, které brzdí uvolňování nových zastavitelných ploch. Druhou je nedostatečná kapacita inženýrských sítí – voda, kanalizace a elektřina se nedají natáhnout přes noc. Třetí je pomalé stavební řízení: dokud nová plocha nevznikne změnou územního plánu a vybudováním sítí, cena roste, aniž by se nabídka pohnula.

Nová zastavitelná plocha tedy nevznikne proto, že cena vzrostla. Vzniká roky jednání s úřady, penězi na infrastrukturu a ochotou obce růst. Právě proto se u pozemků říká, že cena je jen špička ledovce – pod hladinou je práce, která se do metru čtverečního nikdy nevejde.

Rostoucí ceny pozemků navíc dopadají na menší developery, kteří nemají rozsáhlé pozemkové banky a kapitálové zázemí jako velké skupiny. „Pokud budou dál růst ceny pozemků, materiálů a práce a současně se nepodaří zrychlit povolování, prostor pro další růst výstavby se bude postupně zmenšovat,“ upozorňuje komentář Investown. To zpětně drží tlak na ceny nových domů i bytů.

Moravskoslezský kraj a Beskydy: dostupný region, který dohání

Zjednodušení, že zdražování pozemků je hlavně pražský nebo brněnský příběh, už neplatí. Cenový tlak se rozlil i do dříve levnějších okresů. Nejrychleji za deset let rostly ceny v Jeseníku (o 468 procent), ve Žďáru nad Sázavou (432 procent) a ve Znojmě (380 procent). Nešlo o nejdražší lokality, ale o regiony, které doháněly rostoucí poptávku z nízké výchozí ceny.

Moravskoslezský kraj patří dlouhodobě k cenově dostupnějším regionům – orientační cena stavebních pozemků se tu pohybuje kolem 2 400 korun za metr čtvereční, v lepších částech Ostravy a okolí nad 3 000 korun. I tady se ale trend obrací. Podle Realiťáku roku se ceny bytů v kraji za deset let posunuly na 64 749 korun za metr čtvereční a rodinných domů na 41 226 korun, a zájem o lokality v zázemí Beskyd roste.

V Beskydech k tomu přistupuje omezení, které jinde neexistuje: chráněná krajinná oblast, svažitý terén a minimální tvorba nových stavebních ploch. Získání stavebního povolení v CHKO Beskydy může trvat přes šest let. Zatímco v běžné obci lze zastavitelnou plochu rozšířit změnou územního plánu, v horách a v chráněné krajině je to výjimka, ne pravidlo. Nabídka je tu do značné míry uzavřená – a co je uzavřené, nemůže zlevnit jen proto, že si to kupující přeje.

Region navíc začal svůj trh měřit. V září 2026 spustil Moravskoslezský kraj datový portál, který umožňuje srovnávat ceny bytů a domů, vývoj mezd i bytovou výstavbu mezi jednotlivými okresy a zbytkem Česka. Pro kupujícího v Beskydech je to užitečný nástroj, jak si ověřit, že cena, kterou v inzerátu vidí, není výjimka, ale součást trendu.

Levný pozemek není automaticky výhodný pozemek

Právě kvůli rychlosti trhu roste riziko, že kupující pod tlakem přehlédne zásadní vadu. U parcel totiž nestačí sledovat cenu za metr čtvereční. Rozhoduje územní plán, přístup, sítě, tvar pozemku, regulace a především reálná možnost stavět bez dlouhých průtahů. Právě proto mohou být rozdíly mezi okresy i mezi sousedními parcelami obrovské.

Pozor je potřeba dát i na velikost. Nejvyšší cenu za metr mají malé parcely do 800 metrů čtverečních, které jsou nejlikvidnější. U velkých pozemků nad 3 500 metrů čtverečních cena za metr výrazně klesá. To ale platí pro běžné parcely, které si navzájem konkurují. U jedinečných pozemků s absolutním soukromím a výhledem tato logika neplatí – tam cenu netvoří metr, ale to, co z pozemku uvidíte a kdo vám nebude vidět do oken.

A pozor i na takzvané stavební pozemky, které stavební nejsou. Obec může funkční využití lokality změnit nebo mohou vzniknout nová ochranná pásma. „V praxi to znamená, že pozemek sice vlastníte, ale reálně už na něm nic nepostavíte. To je největší zklamání, které může kupujícího potkat,“ varuje Martin Novák, hlavní analytik Broker Consulting.

Co to znamená pro Beskydy v roce 2026

Beskydy kombinují všechno, co dělá pozemek dlouhodobě silným aktivem: chráněnou krajinu, omezenou nabídku, rostoucí poptávku po soukromí a povolovací procesy, které novou nabídku prakticky znemožňují. Zatímco hotová chata nebo apartmán mohou v ochlazení zlevnit – a také to dělají – připravený pozemek s absolutním soukromím na hřebeni je jiná kategorie.

Průměrná parcela opisuje trh. Výjimečná půda opisuje vzácnost. Zatímco celostátní průměr 2 615 korun za metr čtvereční se odvíjí od stovek běžných nabídek, pozemek s vydaným povolením, hotovými sítěmi, celoročním přístupem a sedmi vrcholy na obzoru se srovnává jen sám se sebou. Takových míst v CHKO Beskydy vzniká minimum – a v čase jich neubývá jen pomalu, ale nevratně.

Pro kupujícího z toho plyne jednoduché doporučení. Nekupujte metry čtvereční podle inzerátu, ale připravenost: ověřte územní plán, sítě, přístup a platnost stavebního povolení. A pokud hledáte pozemek v Beskydech, počítejte s tím, že nejlepší čas na koupi byl vždy dřív. Ne proto, že by ceny nemohly krátkodobě kolísat, ale proto, že takových míst se uvolňuje stále méně.

Zdroje

• Stavební firmy mají práci jistou i na rok dopředu, jejich očekávání jsou přesto stále opatrnější – Investown / Kurzy.cz (25. 9. 2026): https://zpravy.kurzy.cz/876009-stavebni-firmy-maji-praci-jistou-i-na-rok-dopredu-jejich-ocekavani-jsou-presto-stale-opatrnejsi

• Pozemky pro bydlení za 10 let: v ČR zdražily o 221 % – Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES.cz (Hypoindex.cz, 27. 7. 2026): https://www.hypoindex.cz/clanky/pozemky-pro-bydleni-za-10-let-v-cr-zdrazily-o-221/

• Ceny stavebních pozemků letos rostly o 8 %. Kupují se i dál od center – ČSOB Index bydlení / fintag.cz (27. 5. 2026): https://www.fintag.cz/2026/05/27/ceny-stavebnich-pozemku-letos-rostly-o-8-kupuji-se-i-dal-od-center/

• Stavební pozemky v Česku zdražují. Ani dražší hypotéky poptávku nezastavily – Hyponamíru.cz / Kurzy.cz (7. 8. 2026): https://zpravy.kurzy.cz/870720-stavebni-pozemky-v-cesku-zdrazuji-ani-drazsi-hypoteky-poptavku-nezastavily/

• Pozemky opět zdražují. Ceny rostou dvouciferným tempem a trh se probouzí – TVbydlení.cz (6. 5. 2026): https://www.tvbydleni.cz/clanek/pozemky-opet-zdrazuji-ceny-rostou-dvoucifernym-tempem-a-trh-se-probouzi/

• Ceny stavebních pozemků za deset let vzrostly o 221 % – HypoSpace.cz (2026): https://hypospace.cz/ceny-stavebnich-pozemku-za-deset-let-vzrostly-o-221-co-to-znamena-kdyz-chcete-stavet/

• Ceny starších bytů vzrostly o 14 % a další novinky z české ekonomiky – Portu magazín / ČSÚ (21. 9. 2026): https://magazin.portu.cz/tyden-v-ceske-ekonomice-ceny-starsich-bytu-vzrostly-o-14-a-dalsi-novinky/

• Jak určit cenu pozemku, co ji ovlivňuje a co zjistit před koupí – RealSpektrum.cz (2. 4. 2026): https://www.realspektrum.cz/bydleni/aktuality/jak-urcit-cenu-pozemku-co-ji-ovlivnuje-a-co-zjistit-pred-koupi

• Moravskoslezský kraj spustil nástroj pro sledování cen nemovitostí a dostupnosti bydlení – Náš REGION (září 2026): https://nasregion.cz/moravskoslezsky-kraj-spustil-nastroj-pro-sledovani-cen-nemovitosti-a-dostupnosti-bydleni-452945/

• Zprávy o finanční stabilitě a hodnocení udržitelnosti cen nemovitostí – Česká národní banka: https://www.cnb.cz/cs/financni-stabilita/