Realitní bublina patří k nejčastějším otázkám českého trhu. Na podzim 2026 na ni ale nejde odpovědět jedním slovem, protože se trh rozdělil. U investičních bytů a starých paneláků varují datoví analytici před spekulativní bublinou. Stavební pozemky se naproti tomu chovají podle jiné logiky. Srovnali jsme proto data a podívali se, zda jsou v bublině i pozemky, nebo zda je drží něco jiného.
Deset let: pozemky rostly zhruba stejně jako byty
Ověřená data projektu Realiťák roku, společnosti CEMAP a portálu Reality.iDNES.cz ukazují, že mezi srpnem 2016 a srpnem 2026 vzrostly nabídkové ceny pozemků pro bydlení z 830 na 2 622 korun za metr čtvereční, tedy o 215,9 procenta. To je téměř shodné tempo jako u bytů, které zdražily o 213,6 procenta z 31 490 na 98 756 korun za metr, a o něco méně než u rodinných domů, jejichž ceny vzrostly o 231,7 procenta. Za deset let jsou tak byty, domy i pozemky přibližně třikrát dražší.
Zrychlil se i prodej. V roce 2016 zůstával stavební pozemek v nabídce průměrně 330 dní, v srpnu 2026 už jen 132 dní, tedy o 60 procent kratší dobu. U bytů se doba nabízení zkrátila ze 117 na 63 dní. Pozemky jsou podle tohoto srovnání stejně drahé a stejně rychle obchodované jako byty. To samo o sobě ale ještě neznamená, že jde o bublinu.
Důležitý je i krátkodobější pohled. Podle ČSOB Indexu bydlení zdražily v roce 2025 byty meziročně o 13,6 procenta, rodinné domy o 9,5 procenta a pozemky o 7,2 procenta. Pozemky tedy v posledním uceleném roce rostly pomaleji než byty. Ve druhém čtvrtletí 2026 se pak podle indexu cen bytových nemovitostí ČSÚ zpomalil růst celého bydlení na 8,6 procenta meziročně, potřetí v řadě z maxima 10,8 procenta na podzim 2025. Nejde o pád, tempo ale slábne.
Kde bublina je: u investičních bytů
Datový expert Milan Roček z platformy Flat Zone na konci září 2026 řekl, že na trhu investičních bytů je bublina, hlavně u paneláků. Skupování levných bytů realitními spekulanty podle něj nabobtnalo do nebezpečných rozměrů a na řadě míst stačí málo k tomu, aby se tamní trh zhroutil. Čísla to podporují: za poslední dva roky zdražily starší panelové byty v průměru o 29 procent, zatímco novostavby o necelých 23 procent. Panelových bytů je v Česku zhruba 1,2 milionu, tedy téměř každý čtvrtý. Diskont, který dřív vyvažoval stáří, stav a rizika panelového domu, se z velké části vytratil, ale rizika zůstala.
Druhým signálem přehřátí je dostupnost. Podle analýzy sítě REMAX se v prvním pololetí 2026 dostupnost starších bytů zhoršila ve většině krajů, nejvíc v Ústeckém kraji o 22 procent a v Moravskoslezském kraji o 12,2 procenta. Index budoucnosti bydlení 2026, který pro Komerční banku zpracoval Ipsos, uvádí, že pořízení vlastního bydlení považuje za cenově dostupné jen 7 procent lidí, kteří dnes ve vlastním nebydlí, a 83 procent je hodnotí jako nedostupné.
Proč pozemky klasickou bublinou nejsou
Bublina vzniká tam, kde cenu žene pákové financování a spekulace, nikoli skutečná potřeba. U pozemků je ale mechanismus jiný. Stavební pozemek nelze vyrobit ani rychle rozmnožit. Jeho nabídku limitují územní plány, kapacita sítí, dopravní dostupnost a ochota obcí rozšiřovat zastavitelné plochy. Podle průzkumu CEEC Research označilo 52 procent obcí jako hlavní překážku výstavby právě nedostatek vhodných pozemků, 40 procent pak zdlouhavé povolovací procesy.
Zatímco panelový byt má omezenou životnost a u části z nich chybí dokumentace, pozemek se opotřebením nekazí a jeho hodnota stojí na poloze a možnosti stavět. Kupujícími jsou navíc z velké části lidé, kteří na něm chtějí bydlet, nebo developeři připravující konkrétní projekt, tedy poptávka vázaná na reálné užití, ne na rychlý obchod. Podle analýzy Deloitte tvoří v Praze cena pozemku přibližně 13 procent průměrné ceny bytu, v některých lokalitách až 20 procent. I kdyby byty čekala korekce, pozemková složka není tím, co by ji mělo samo spustit.
Kde ale riziko u pozemků existuje
To neznamená, že jsou pozemky imunní. Zdražování financování dopadá i na ně. Průměrná realizovaná sazba hypoték přes léto vystoupala zhruba na 4,9 procenta a nabídkové sazby ke 5,4 procenta. Od dubna 2026 navíc platí přísnější pravidla ČNB pro investiční úvěry, u třetí a další nemovitosti maximální LTV 70 procent a ukazatel DTI 7. Objemy nových hypoték už meziměsíčně klesají, což se dříve nebo později projeví i v poptávce po pozemcích.
Reálné je proto spíš místní ochlazení než celoplošný pád. Nejzranitelnější jsou předražené nebo problematické parcely, tedy pozemky bez přístupu, bez sítí, s nejasným právním stavem nebo mimo územní plán. U stavebního pozemku s vyjasněným vlastnictvím, příjezdem, sítěmi a reálnou možností stavět naopak přetrvává nedostatek, a ten cenu drží. V menších obcích navíc hrozí demografické riziko: část nemovitostí po poválečné generaci se bude postupně uvolňovat a může místně rozšířit nabídku.
Co to znamená pro Beskydy a Vidíkov
Moravskoslezský kraj patří podle indexu dostupnosti REMAX k nejdostupnějším regionům republiky, poměr průměrné mzdy a ceny staršího bytu je zde 0,74, zatímco v Praze 0,45. Místní trh tedy není zdaleka tak napjatý jako metropole. Přesto je kvalitní pozemek v Beskydech vzácný, protože ho limituje územní plán, svažitost, sítě i ochrana přírody. Právě proto platí, že hodnotu dlouhodobě drží pozemek, který už dnes nabízí to, co bude chtít i za deset let: vlastní přístup, vyřešené sítě, platné povolení a soukromí. Takovým místem je lokalita Janovice – Vidíkov. Kdo kupuje podle těchto parametrů a ne kvůli krátkodobé spekulaci na další růst, ten se bubliny bát nemusí.
Zdroje
• Milan Roček: Na trhu investičních bytů je bublina. Hlavně u paneláků, varuje expert Roček – Forbes (22. 9. 2026): https://forbes.cz/na-trhu-investicnich-bytu-je-bublina-hlavne-u-panelaku-varuje-expert-rocek/
• Forbes: Paneláky dosluhují. Byty v nich přesto zdražují rychleji než v novostavbách – Forbes (28. 9. 2026): https://forbes.cz/panelaky-dosluhuji-byty-v-nich-presto-zdrazuji-rychleji-nez-v-novostavbach/
• redakce FXstreet.cz (data Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES.cz): Český realitní trh za 10 let: byty +214 %, domy +232 %, garáže +372 % – FXstreet.cz (2. 10. 2026): https://www.fxstreet.cz/zpravodajstvi-208342.html
• ČTK: Index bydlení – byty zdražily o 13,6 %, domy o 9,5 %, pozemky o 7,2 % (ČSOB Index bydlení) – ČeskéNoviny.cz (7. 9. 2026): https://www.ceskestavby.cz/clanky/stavba-rodinneho-domu-rekonstrukce-stavebnictvi-prognoza-2026-stavet-nebo-radeji-cekat-36009.html
• ČTK: Ceny bytů, domů a pozemků v druhém čtvrtletí zpomalily růst – ČeskéNoviny.cz (29. 9. 2026): https://www.ceskenoviny.cz/zpravy/ceny-bytu-domu-a-pozemku-v-druhem-ctvrtleti-zpomalily-rust/2880600
• Jan Hrubý / REMAX: Analýza dostupnosti starších bytů – dostupnost bydlení se zhoršuje hlavně v levnějších regionech – Kurzy.cz (25. 9. 2026): https://zpravy.kurzy.cz/875992-analyza-dostupnosti-starsich-bytu-dostupnost-bydleni-se-zhorsuje-hlavne-v-levnejsich-regionech
• redakce hypoindex.cz: Průzkum: Vlastní bydlení je dostupné jen pro 7 % Čechů, kteří ve vlastním nebydlí – Hypoindex.cz (17. 9. 2026): https://www.hypoindex.cz/clanky/pruzkum-vlastni-bydleni-je-dostupne-jen-pro-7-cechu-kteri-ve-vlastnim-nebydli/
• Tereza Staňková: Peníze, pozemky i dlouhé povolování. Výstavba bydlení naráží na řadu překážek (CEEC Research) – Brněnský deník (14. 9. 2026): https://brnensky.denik.cz/podnikani/penize-pozemky-i-dlouhe-povolovani-vystavba-bydleni-narazi-na-radu-prekazek/
• Pražský deník: Praha chystá byty za miliardy. Stavba vychází dráž než u developerů (Bílá kniha rezidenčního developmentu, Deloitte) – Pražský deník (6. 7. 2026): https://prazsky.denik.cz/zpravy-region/praha-chysta-byty-za-miliardy-stavba-vychazi-draz-nez-u-developeru/
• Ing. Vlastimil Kopečný: Aktuální situace na hypotečním a nemovitostním trhu (ČBA Hypomonitor, ČNB) – vlastimilkopecny.cz (15. 9. 2026): https://vlastimilkopecny.cz/aktualni-situace-na-hypotecnim-a-nemovitostnim-trhu/