Novela stavebního zákona 2026 je podepsaná. Co se mění pro stavby v Beskydech

Stavební řízení v Česku čeká největší změna za poslední roky. Prezident Petr Pavel podepsal 17. září 2026 rozsáhlou novelu stavebního zákona, kterou Poslanecká sněmovna o týden dříve prosadila přes veto Senátu poměrem 104 ku 53 hlasům. Návrh prošel i přes otevřené výhrady hlavy státu a části odborné veřejnosti. Pro stavebníky, projektanty i úřady tím začíná příprava na pravidla, která mají platit od roku 2027.

Jeden úřad, jedno řízení, jedno razítko

Procesním jádrem novely je princip, kterému se přezdívá „jeden úřad – jedno řízení – jedno razítko“. Stavební úřad má sám posuzovat jedenáct oblastí veřejných zájmů, které dnes řeší samostatné dotčené orgány od památkové péče po životní prostředí. Závazná stanoviska a vyjádření mají zůstat jen v několika málo případech, kde to stanoví zvláštní zákon. Cílem je ukončit dosavadní obíhání úřadů a sbírání razítek ještě před vstupem na stavební úřad.

Mění se i rozdělení odpovědnosti. Za soulad dokumentace s právními předpisy má nově odpovídat projektant, zatímco úřad se má soustředit na ochranu veřejných zájmů, vypořádání námitek a procesní správnost.

Méně úřadů, ale nejprve více otázek

Od 1. ledna 2027 má vzniknout Úřad rozvoje území ČR jako centrální správní úřad, a to na základě dnešního Dopravního a energetického úřadu. Od 1. ledna 2028 se má dotvořit soustava čtrnácti krajských úřadů rozvoje území a zhruba 205 územních pracovišť v obcích s rozšířenou působností. Dosavadních přibližně 600 stavebních úřadů na obcích a krajích má nahradit třetina, tedy 14 krajských ředitelství a asi 205 pracovišť. Stávající úředníci mají automaticky přejít pod státní správu.

Právě přechod na nový systém je největší neznámou reformy. Klíčové provozní otázky – spisová rozluka, personální obsazení a podrobnosti přechodu úředníků – zůstávají nedořešené. Část úředníků je v důchodovém věku, jiní už deklarovali, že do státní správy přejít nechtějí. Advokátka Kristýna Faltýnková upozorňuje, že i samotné předávání spisů může na počátku způsobit prodlení.

Vyhrazené stavby: rychleji, ale bez odvolání

Novelu výrazně pocítí velké projekty. Do kategorie takzvaných vyhrazených staveb mají spadat mimo jiné bytové domy s podlahovou plochou nad 10 tisíc metrů čtverečních, což zpravidla znamená kolem 200 bytů, dále dálnice a elektrárny. Ty mají Úřad rozvoje území povolovat ve zrychleném jednostupňovém řízení. U vyhrazených staveb nebude možné klasické odvolací řízení; povolení budou přezkoumávat pouze soudy, navíc s ohledem na veřejný zájem a újmu stavebníka.

Ministerstvo pro místní rozvoj zdůrazňuje, že vyhrazená stavba nedostává volnou cestu k povolení a musí splnit stejné požadavky územního plánování i ochrany veřejných zájmů. Část opozice a senátorů ale mluví o dvojím metru, protože velcí developeři budou mít cestu k pravomocnému rozhodnutí kratší než malí stavebníci, družstva nebo obce.

Fikce povolení a legalizace černých staveb

U jednoduchých staveb a sítí technické infrastruktury má ve zrychleném řízení platit takzvaná fikce povolení: pokud úřad nerozhodne ve lhůtě, má se za to, že povolení vydal. Vybraná povolení se mají vydávat jako první úkon v řízení, obsahovat jen výrok, nebude se proti nim možné odvolat a právní moci nabudou doručením. Kolaudační rozhodnutí bude nově moci vydat i autorizovaný inspektor.

Novela také mění pravidla pro nepovolené stavby. Základní pravidlo, že černá stavba má být odstraněna, zůstává, nově se ale připouští výjimka, pokud by odstranění bylo „zcela zjevně zásah nepřiměřený přínosům“. Právě výklad tohoto pojmu kritizují právníci – podle nich hrozí, že legalizace černé stavby bude v praxi spíš pravidlem.

Výhrady prezidenta i ústavní stížnost

Prezident Pavel označil za problematické rozšíření fikce souhlasu, zjednodušení dodatečného povolování černých staveb a možné oslabení ochrany veřejných zájmů, konkrétně i nejkvalitnější zemědělské půdy. Novelu přesto podepsal. Senátoři za Starosty a nezávislí (STAN) připravují návrh k Ústavnímu soudu, který chtějí předložit v listopadu 2026. Podle expertů navíc novelu zkomplikoval nestandardní vznik: ve Sněmovně se sešlo na 130 pozměňovacích návrhů a chybí komplexní pohled na výsledný text.

Kdy která pravidla platí

Novela nabývá účinnosti zčásti už 1. ledna 2027 a zčásti až 1. ledna 2028. Co je důležité pro každého, kdo už staví nebo čeká na povolení: řízení zahájená dříve se zásadně dokončí podle dosavadních předpisů. Přinejmenším rok 2027 tak poběží ve dvojím režimu a vedle sebe se bude aplikovat několik časových verzí stavebního zákona. Ministerstvo pro místní rozvoj proto od října do prosince 2026 pořádá 14 bezplatných školení pro úředníky po celé republice.

Co z toho plyne pro Beskydy a naše pozemky

Pro Moravskoslezský kraj jako jeden ze čtrnácti krajů vznikne krajský úřad rozvoje území s územními pracovišti v obcích s rozšířenou působností. V praxi to znamená, že se část agendy přesune z dnešních obecních a krajských stavebních úřadů pod stát. U staveb v chráněné krajinné oblasti zůstávají zvláštní režimy ochrany přírody – novela mění především cestu, jak se ochrana do řízení dostane, ne samotné limity.

Pro kupujícího připraveného pozemku je podstatné něco jiného. Pokud už je řízení zahájeno, dokončí se podle starých pravidel; kdo má povolení vydané, toho se přechod nedotkne. Pozemek Vidíkov nad Janovicemi má platné stavební povolení na vilu a sítě na hranici, a proto nečeká na to, jak se nová soustava úřadů v roce 2027 a 2028 zaběhne. Reforma může v budoucnu zkrátit povolování nových záměrů v regionu, ale rok 2027 bude rokem dvojího režimu a nejistoty. Připravenost zůstává výhodou, kterou žádná novela nemaže.

Zdroje

• JUDr. Jakub Kanický, Ph.D.: Novela stavebního zákona 2026 je podepsaná. Co teď čeká úředníky stavebních úřadů? – AQE academy (21. 9. 2026): https://aqeacademy.cz/novela-stavebniho-zakona-2026-je-podepsana-co-ted-ceka-uredniky-stavebnich-uradu

• Alžběta Vejvodová: Konec obíhání úřadů, bytové projekty bez odvolání. Co skutečně změní novela stavebního zákona? – Ekonomický deník (15. 9. 2026): https://ekonomickydenik.cz/co-skutecne-zmeni-novela-stavebniho-zakona

• MMR spouští intenzivní sérii školení k novele stavebního zákona – Kurzy.cz / Infodnes.cz (29. 9. 2026): https://zpravy.kurzy.cz/876305-mmr-spousti-intenzivni-serii-skoleni-k-novele-stavebniho-zakona-urednikum-pomohou-s-jeji-aplikaci-v

• Senátoři za Starosty chystají ústavní stížnost na stavební novelu. Chtějí zrušit celý zákon – Echo24.cz (30. 9. 2026): https://echo24.cz/a/HLfHQ/zpravy-domov-senatori-za-starosty-chystaji-ustavni-stiznost-na-stavebni-novelu-chteji-zrusit-cely-zakon

• Prezident Pavel podepsal spornou koaliční novelu stavebního zákona – Advokátní deník (18. 9. 2026): https://advokatnidenik.cz/2026/09/18/prezident-pavel-podepsal-spornou-koalicni-novelu-stavebniho-zakona