Proč pozemky v roce 2026 zdražují a co čeká prémiové pozemky v Beskydech

Pozemky se v roce 2026 staly nejnapjatějším segmentem českého realitního trhu. Zatímco byty a domy procházejí cykly růstu a ochlazení, stavební parcely rostou v dlouhém a téměř nepřerušeném trendu už deset let. Otázka, kterou si dnes klade každý, kdo zvažuje koupi, zní jinak než dřív: ne jestli pozemky zdraží, ale o kolik a kde.

Odpověď se nedá vyčíst z pocitu ani z jednoho inzerátu. Dává ji kombinace cenových dat, vývoje úrokových sazeb, nabídky a povolovacích procesů. A pro Beskydy platí dvojnásob – tady totiž o ceně nerozhoduje jen trh, ale především krajina.

Deset let, trojnásobek: co říkají čísla

Podle projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenové mapy a portálem Reality.iDNES.cz vzrostla průměrná cena stavebních pozemků pro bydlení v Česku z 814 korun za metr čtvereční v červnu 2016 na 2 615 korun za metr čtvereční v červnu 2026. Za deset let tak zdražily o 221 procent a jejich cena se dostala na více než trojnásobek.

Růst neztratil tempo ani v posledním roce. Mezi červnem 2025 a červnem 2026 se ceny zvýšily o 7,3 procenta, za dva roky o osm procent. V prvním čtvrtletí 2026 vzrostly mezikvartálně o 2,8 procenta, tedy nejrychleji za téměř tři roky, ve druhém čtvrtletí přidaly dalších 2,3 procenta. Podle ČSOB Indexu bydlení patřily pozemky mezi nejrychleji rostoucí kategorie nemovitostí.

Zajímavější než samotná cena je ale rychlost. Průměrná doba, po kterou byl pozemek v nabídce, se mezi červnem 2025 a červnem 2026 zkrátila z 294 dní na 118 dní, tedy o téměř 60 procent. Počet inzerovaných parcel ve stejném období klesl o devět procent, ze 16 672 na 15 172. Trh, kde se pozemek prodá zhruba za čtyři měsíce a nabídka dál ubývá, není trhem kupujícího. Je to trh, kde se čekání nevyplácí.

Cena peněz přestala být rozhodující

Rok 2026 přinesl pozoruhodný jev. Hypoteční sazby se držely vysoko – Swiss Life Hypoindex uváděl v květnu 2026 průměrnou nabídkovou sazbu 5,19 procenta, v červnu 5,30 procenta a v září už 5,51 procenta, přičemž Komerční banka jako první prolomila u pětileté fixace hranici šesti procent. Přesto ceny pozemků dál rostly.

Vysvětlení je jednoduché. U bytu rozhoduje cena financování, u pozemku především jeho dostupnost. Dražší hypotéka srazí poptávku po bydlení, ale stavební parcelu nerozmnoží. Právě proto pozemky rostly i v roce 2023, kdy ceny bytů meziročně klesly o 5,8 procenta a rodinné domy stagnovaly – pozemky si připsaly růst o 7,2 procenta. Půda se v poklesu nepropadá, protože se nedá vyrobit.

Za růstem stojí nabídka, kterou nelze rychle zvýšit

Hlavní příčinou zdražování nejsou spekulace ani přehřátá poptávka, ale strukturální překážky: zastaralé územní plány, nedostatečné kapacity inženýrských sítí, pomalé stavební řízení a odpor místních k nové výstavbě. Nová zastavitelná plocha nevznikne proto, že cena vzrostla. Vzniká změnou územního plánu, vybudováním sítí a roky jednání s úřady.

„U pozemků v okolí velkých měst se nejvíce projevuje vzácnost vhodných stavebních ploch. Cena neroste jen kvůli zájmu kupujících, ale také proto, že připravených a skutečně využitelných parcel je omezené množství,“ říká Ondřej Hon, majitel společnosti CEMAP. Digitalizace stavebního řízení a Portál stavebníka mají situaci časem zlepšit, zatím ale rychlé a plošné uvolnění nabídky nepřinesly.

Budou pozemky zdražovat i dál?

Většina dostupných prognóz odpovídá ano, byť pomalejším tempem. Ústav finanční stability ČNB očekával ve své jarní zprávě o finanční stabilitě růst minimálně do konce roku 2026 tempem kolem pěti procent ročně. Analytici hovoří o pásmu pěti až osmi procent a devět z deseti developerských firem předpokládá další zdražování. Podle společných odhadů Deloitte, CBRE i ČNB čeká trh růst v rozmezí pěti až deseti procent ročně.

Investor Vladimír Brůna je ještě odvážnější. „Stavební pozemky dlouhodobě považuji za jednu z nejlepších investic. Jsou jednoduché na držení a kvalitních míst v Česku ubývá,“ říká a dodává, že pokud hypoteční sazby zůstanou stabilní nebo mírně klesnou, tlak na růst cen pozemků bude pokračovat. Čeká obnovení dvouciferného růstu, mimo jiné proto, že počet vydaných stavebních povolení klesl na rekordně nízkou úroveň.

Pozemkům nahrává i srovnání s ostatními aktivy. Podle ČSOB Indexu bydlení stouply od ledna 2010 ceny bytů o 172 procent a rodinných domů o 151 procent, zatímco ceny pozemků vzrostly o 253 procent. Za deset let to je 221 procent u pozemků proti desítkám procent u části ostatních segmentů. Pozemky tak dlouhodobě překonávají byty i domy – a to bez jediné koruny nájmu.

Kde rostou nejrychleji a kde jsou ceny ještě nízké

Cenové hladiny se mezi regiony výrazně liší. Nejdráže jsou pozemky pro bydlení v Praze, kde v červnu 2026 dosáhly 20 380 korun za metr čtvereční. Následuje Brno-město s 10 717 korunami, Praha-východ se 7 978 a Praha-západ se 7 904 korunami. Na opačném konci žebříčku stojí Děčín s 974 korunami, Sokolov s 1 133, Tachov s 1 141, Svitavy s 1 162 a Bruntál s 1 183 korunami za metr čtvereční.

Nejvyšší procentní růst za deset let ale nevykazují nejdražší lokality. Prvenství drží okres Jeseník, kde cena vzrostla z 257 na 1 460 korun za metr, tedy o 468 procent. Následuje Žďár nad Sázavou s růstem o 432 procent a Znojmo s 380 procenty. Poptávka se prostě přesunula i do regionů, které byly dřív levné – a spolu s ní i ceny.

Pro kupujícího je důležitá ještě jedna souvislost: nejvyšší cenu za metr mají malé parcely do 800 metrů čtverečních, které jsou nejlikvidnější. U velkých pozemků nad 3 500 metrů čtverečních cena za metr naopak výrazně klesá, v některých případech až k 1 500 korunám. To ale platí pro běžné parcely, které si navzájem konkurují. U jedinečných pozemků tato logika neplatí – k tomu se dostaneme u Beskyd.

Beskydy: trh, kde nabídku určuje krajina

V Beskydech k celostátním číslům přistupuje něco navíc. Velká část území je chráněná krajinná oblast, terén je svažitý a nové stavební plochy vznikají jen výjimečně. Získání stavebního povolení v CHKO Beskydy může trvat přes šest let – dokládá to projekt v Kunčicích pod Ondřejníkem, kde cesta od záměru k povolení zabrala roky studií, průzkumů a jednání s úřady.

V CHKO platí zóny ochrany, posuzuje se krajinný ráz a stavby musí respektovat přísné regulativy. Zatímco v běžné obci lze zastavitelnou plochu rozšířit změnou územního plánu, v horách a v chráněné krajině je to výjimka, ne pravidlo. Nabídka je tu do značné míry uzavřená. A co je uzavřené, nemůže zlevnit jen proto, že si to kupující přeje.

I v Moravskoslezském kraji přitom ceny nemovitostí rostou velmi rychle. Podle Realiťáku roku se ceny bytů za deset let posunuly na 64 749 korun za metr čtvereční a rodinných domů na 41 226 korun. Zájem o lokality v blízkosti Beskyd – například o Frýdlant nad Ostravicí nebo Horní Bečvu – roste díky kombinaci přírodního prostředí, dobré dopravní dostupnosti a rozvojových projektů. Stavební pozemky v Ostravici se dnes nabízejí zhruba za 2 500 až 4 500 korun za metr, v Čeladné kolem dvou tisíc.

Pozor na rozdíl mezi chatou a pozemkem

Tady je potřeba být přesný, protože se v tom často chybuje. Zatímco stavební pozemky v Beskydech zdražují, trh s hotovými rekreačními objekty se ochlazuje. Podle analýz ceny chalup v Beskydech v poslední době klesají, a to i v oblíbenějších částech pohoří. U nových apartmánů sice inzerované ceny začínají kolem 115 až 125 tisíc korun za metr čtvereční, konečná prodejní cena ale bývá po dohodě nižší a prodej trvá déle.

To není rozpor, ale důležitý signál. Starší chata nebo apartmán v projektu soutěží s desítkami podobných objektů, a jakmile se trh ochladí, jejich cena jde dolů. Naproti tomu jedinečný, připravený pozemek nemá srovnatelnou alternativu. Hodnota se tak přesouvá z budovy na půdu. Potvrzuje to i to, že u pozemků dnes nerozhoduje jen cena za metr, ale především připravenost: územní plán, přístup, sítě, kapacita a reálná možnost stavět.

Investiční nemovitosti v Beskydech: proč půda vítězí nad budovou

Kdo zvažuje investiční nemovitosti v Beskydech, obvykle porovnává čtyři možnosti: stavební pozemek, hotový rodinný dům nebo vilu, byt či apartmán v rezidenčním projektu a rekreační chatu. Liší se nejen cenou, ale především výnosem, likviditou a rizikem. Hotová nemovitost nese příjem z pronájmu, ale také náklady, údržbu a konkurenci desítek podobných objektů.

Pozemek se přitom chová jinak než budova. Nenese nájem, ale ani nepodléhá opotřebení a jeho nabídka se nedá zvýšit. Hodnota se tak v čase přesouvá z budovy na půdu – a to je přesně důvod, proč jsou investiční nemovitosti v Beskydech dlouhodobě silné právě v segmentu pozemků.

Proč mohou prémiové pozemky růst rychleji než trh

Ve prospěch pozemků s absolutním soukromím hovoří tři faktory. Nabídka je uzavřená – v CHKO a v horách nevznikají nové stavební plochy takřka vůbec, takže co je dnes vzácnost, zůstane vzácností. Poptávka je odolná – kupující, kteří hledají soukromí a druhý domov, nebývají citliví na pohyb úrokových sazeb, rozhodují se podle hodnoty místa. A připravenost je vzácná – pozemek s povolením, sítěmi a celoročním přístupem ušetří roky, a proto si drží prémii.

Tento trend potvrzuje i globální trh. Podle zprávy Coldwell Banker Global Luxury z července 2026 vzrostly vyhledávání stavebních pozemků meziročně o 97 procent a zájem o jedinečné nemovitosti o 146 procent. Téměř 40 procent luxusních specialistů uvádí, že kupující jsou ochotni přehlédnout stav domu, pokud stojí za to pozemek. „Luxusní dům lze postavit téměř kdekoli, ale půda je konečná,“ shrnuje zpráva fenomén, kterému se přezdívá landmaxxing.

To je přesně logika, kterou vidíme i v Beskydech. Pozemek, který nemá přímé sousedy, ze dvou stran ho chrání státní les a na obzoru stojí sedm vrcholů, není jen parcela. Je to prostor, který nelze později přikoupit, protože sousední pozemky jsou buď les, nebo nejsou na prodej. Rozsah, výhled a odstup od nejbližšího člověka se nedají dorovnat.

Scénáře na příštích pět až deset let

Předpovídat ceny je vždy ošemetné a žádný vývoj není zaručený. Přesto se dá pracovat s daty a scénáři. Pokud by průměrná cena stavebních pozemků v Česku pokračovala tempem pěti procent ročně, stála by parcela za 2 615 korun za metr v roce 2031 přibližně 3 340 korun a v roce 2036 zhruba 4 260 korun za metr čtvereční. Při sedmi procentech by to bylo asi 3 670 korun za pět let a 5 140 korun za deset let.

Desetiletý růst o 221 procent odpovídá průměrnému tempu kolem dvanácti procent ročně. I konzervativnější scénář pěti až sedmi procent ročně znamená za deset let zhodnocení o 63 až 97 procent. U vzácných pozemků v CHKO mohou být tyto scénáře spíš konzervativní, protože jejich cena se tvoří tam, kde se omezená nabídka potkává s rostoucí poptávkou. A to je přesně situace Beskyd.

Kdy mohou ceny klesnout

Poctivý pohled na investici znamená pojmenovat i rizika. Minulý růst není zárukou růstu budoucího. Růst by mohla zastavit makroekonomická nejistota, skokový nárůst úrokových sazeb nebo masivní uvolnění stavebních pozemků změnou územních plánů. Některé analýzy z počátku roku 2026 zmiňovaly i možnost podzimní korekce, byť dosavadní data takový scénář přímo nepodporují. ČNB navíc upozorňuje, že ceny bytů jsou nadhodnocené – u mediánové domácnosti v průměru o 18 procent, u investičních bytů až o 25 procent. Pozemky takový ukazatel nemají, ale ani ony nejsou imunní.

V případě ochlazení ale platí jedno pravidlo: první jdou dolů problematické a průměrné pozemky – bez sítí, bez zajištěného přístupu, s nejasným územním plánem nebo ve špatné lokalitě. Výjimečná místa s povolením, soukromím a právní jistotou drží hodnotu lépe, protože jejich nabídka se v poklesu nijak nezvýší. Nůžky mezi průměrem a výjimečností se tak v čase spíš rozevírají.

Co z toho plyne pro Beskydy

Beskydy kombinují všechno, co dělá pozemek dlouhodobě silným aktivem: chráněnou krajinu, omezenou nabídku, rostoucí poptávku po soukromí a povolovací procesy, které novou nabídku prakticky znemožňují. Zatímco hotová chata nebo apartmán mohou v ochlazení zlevnit, připravený pozemek s absolutním soukromím na hřebeni je jiná kategorie. Průměrná parcela opisuje trh. Výjimečná půda opisuje vzácnost.

Zda takový pozemek za pět až deset let zlevní, nebo zdraží, tedy nezávisí na módě ani na jednom roce. Závisí na tom, kolik jich vznikne. A v CHKO Beskydy jich vzniká minimum. U výjimečných nemovitostí proto platí, že nejlepší čas na koupi byl vždy dřív – ne proto, že by ceny nemohly krátkodobě kolísat, ale proto, že takových míst v čase neubývá jen pomalu, ale nevratně.

Zdroje

• Pozemky pro bydlení za 10 let: v ČR zdražily o 221 % – Realiťák roku, CEMAP a Reality.iDNES.cz (Hypoindex.cz, 27. 7. 2026): https://www.hypoindex.cz/clanky/pozemky-pro-bydleni-za-10-let-v-cr-zdrazily-o-221/

• Už nejen Praha a Brno. Ceny stavebních pozemků rostou i v regionech – e15.cz (13. 8. 2026): https://www.e15.cz/finexpert/bydleni/uz-nejen-praha-a-brno-ceny-stavebnich-pozemku-rostou-i-v-regionech-1434896

• Stavební pozemky v Česku zdražují. Ani dražší hypotéky poptávku nezastavily – Hyponamíru.cz / Kurzy.cz (2026): https://zpravy.kurzy.cz/870720-stavebni-pozemky-v-cesku-zdrazuji-ani-drazsi-hypoteky-poptavku-nezastavily/

• Ceny stavebních pozemků za deset let vzrostly o 221 % – HypoSpace.cz (2026): https://hypospace.cz/ceny-stavebnich-pozemku-za-deset-let-vzrostly-o-221-co-to-znamena-kdyz-chcete-stavet/

• Ceny stavebních pozemků letos rostly o 8 %. Kupují se i dál od center – ČSOB Index bydlení / fintag.cz (27. 5. 2026): https://www.fintag.cz/2026/05/27/ceny-stavebnich-pozemku-letos-rostly-o-8-kupuji-se-i-dal-od-center/

• Pozemky opět zdražují. Ceny rostou dvouciferným tempem a trh se probouzí – TVbydlení.cz (6. 5. 2026): https://www.tvbydleni.cz/clanek/pozemky-opet-zdrazuji-ceny-rostou-dvoucifernym-tempem-a-trh-se-probouzi/

• Pozemky zdražují, řemeslníci chybí a bytové domy přebírají trh – StavbaWeb.cz (8. 2026): https://www.stavbaweb.cz/zpravy/tri-trendy-ktere-prepisuji-ceskou-vystavbu/

• Ceny chat a chalup dál rostou. Co dnes rozhoduje o jejich hodnotě? – TVbydlení.cz (12. 12. 2025): https://www.tvbydleni.cz/clanek/ceny-chat-a-chalup-dal-rostou-co-dnes-rozhoduje-o-jejich-hodnote/

• Moravskoslezský kraj za 10 let: byty zdražily na 64 749 Kč/m², domy na 41 226 Kč/m² – Realiťák roku (2026): https://www.realitakroku.cz/aktuality/moravskoslezsky-kraj-za-10-let-byty-zdrazily-na-64-749-kcm-domy-na-41-226-kcm-a-nejrychleji-rostly-levnejsi-lokality

• Coldwell Banker Global Luxury 2026 Mid-Year Report – landmaxxing, růst vyhledávání půdy o 97 % (PRNewswire, 14. 7. 2026): https://www.prnewswire.com/news-releases/coldwell-banker-global-interest-in-us-luxury-housing-market-doubles-in-2026-as-wealthy-buyers-bet-on-american-homes-302825281.html

• Rezidence Kunčice – získání stavebního povolení v CHKO Beskydy trvalo přes 6 let – projekt-beskydy.cz: https://www.projekt-beskydy.cz/

• Potřebuji stanovisko orgánu ochrany přírody ke stavebním činnostem – AOPK ČR, Beskydy: https://beskydy.aopk.gov.cz/potrebuji-stanovisko-organu-ochrany-prirody-ke-stavebnim-cinnostem

• Zprávy o finanční stabilitě a hodnocení udržitelnosti cen nemovitostí – Česká národní banka: https://www.cnb.cz/cs/financni-stabilita/